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孟徳流 オフショア投資・海外不動産投資 奮闘記 ~打倒、年金不安・老後地獄~
孟徳流 HSBC香港で口座開設⇒フレンズプロビデントへ加入⇒そして海外投資奮闘記

ランドバンキング

 将来的に開発(商業地、住宅地など)が見込まれているような、そんな地価の高騰が今後おこる見込みのある土地安価に取得します。土地の開発が進行するにつれて、地価は高騰していきます。そして、開発が完了する直前に売却をおこない、その差益を得るというような資産運用です。また取引については投資家が個人的におこなうのではなく、ランドバンキング業者が主体となっておこなわれます。


 ■ ランドバンキングの流れについて


 最初にランドバンキング業者が、開発の見込みがある土地を見つけ出します。そして、安価な価格での大規模な買収をおこないます。その広大な土地を小口化して投資家へと販売するのです。


 販売価格は、1口が100万円前後のものが目立ちます。購入後の土地の管理/運営は、全てランドバンキング業者がおこないます。そのため投資家側は、売却までの数年間(5年~10年)、基本的には何もおこなうことがありません


 一方でランドバンキング業者側はというと、過去の経験に基づくノウハウを盛り込んで、行政と共に開発事業計画を企てていきます。その際は「 地目の変更 」などもおこない、法律上で” 開発不可能だった土地 ”を” 開発可能な土地 ”へと変更してしまうことさえあります。


 ここでの計画が固まると、土地の開発に移行します。開発は自社開発をおこなう場合もあれば、デベロッパーへの売却をおこなう場合もあります。特に開発手段は決まっていないようです。そしてランドバンキング業者は、開発完了前に土地の売却をおこない、その利益を投資家へと分配するというのが一般的な流れとなります。


 ■ ランドバンキングでリスク分散について


 基本的にランドバンキングは、金融市場の影響を大きく受けることはないと言われます。市場とは独立した、個々の不動産開発プロジェクトへの投資だからです。しかしサブプライム問題で、世界の不動産市場も打撃を受けています。この先において買い手の不足など、何かしらの影響が出てくる可能性はあります。


 ただしランドバンキングのメリットの中には、明確な満期がないことも挙げられます。ランドバンキング業者が状況を見て、売却の判断をおこなうのです。時期が思わしくないのであれば、少し状況が回復するまで待つこともあります。これを「 投資計画を想定し難くする原因 」と捉えるならば、デメリットとも言えます。ですが、良いタイミングで取引した方が” 良い成果 ”につながりやすいことも事実です。


 ■ ランドバンキングのリスクについて


 「 途中での解約に応じられない 」ということがよく挙げられています。しかし、実際のところは、ランドバンキング業者に申し出ることで解約はできるようです。その際、業者が売却先を探すこととなるので、「 仲介手数料 」が必要です。


 さらに新たな「 登記費用 」も用意しなければなりません。また売却価格は、相手との交渉次第で決まります。ただし元々は、安価な価格で購入した土地です。そのため、場合によっては途中解約でも、購入時より高く売却できることもあるようです。業者によって対応の違いはあるのかもしれませんが、柔軟に対応してくれる会社も中にはあります。


 ■ ランドバンキングについて


 この資産運用での利益は、「 開発事業の計画力の差 」で大きく増減します。そこは経験とノウハウを豊富にもつ、ランドバンキング業者に任せることが一番の得策かもしれません。積立投資などと比べると、少し大きな金額の投資に感じます。しかし一般的な不動産投資と比べれば、敷居は低いといえます。


 ランドバンキングの最大のポイントは、「 安価な未開発の土地を手がけていくパターン 」がほとんどだということです。過去に地目の関係で開発不可能であった土地を、地目変更を変更することで開発可能にするという手段を用いります。


 その効果で二束三文だった土地の資産価値が、開発により大きく上がります。このため利益を出しやすく、「 元本割れ 」も起こりにくい投資商品だと言われています。リスク回避を考えて「 分散投資 」をおこなう上でも、ランドバンキングは考慮される投資商品です。



⇒ 資産運用の利点:銀行口座の性質へ




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