無料会員特典
会員登録済の方は下記よりログインしてください
アカウント


パスワード


孟徳流 オフショア投資・海外不動産投資 奮闘記 ~打倒、年金不安・老後地獄~
孟徳流 HSBC香港で口座開設⇒フレンズプロビデントへ加入⇒そして海外投資奮闘記

不動産投資

 個人投資家が不動産(土地・建物)を所有し、それを活用して収益を得る資産運用のことです。収益の得かたには2種類あります。1つ目は、不動産の売却による値上がり益を得るキャピタルゲインです。この不動産投資の日本での最盛期は、80年代後半から90年代前半にかけてのバブル経済のころです。


 もう1つは、不動産から家賃などの賃料収入を得るインカムゲインです。現在の日本の不動産市場では、個人投資家が値上がり益を得ることは大変難しいです。そのため、もっぱら賃料を得る形での不動産投資がおこなわれています。


 ■ バブル経済の頃の不動産投資とは?


 1980年代後半の日本国内では、土地の価格は上がり続けるという土地神話を基に、不動産の価格が異様な高騰をみせていました。右も左もそのような状態であったがために、投資の対象としての不動産の需要が大都市圏を中心に格段に伸びていました。そのため不動産を手に入れてから少しすれば、その価格が購入時より跳ね上がっていたような時代です。大都市圏の18㎡の3点ユニット式(お風呂・トイレ・洗面台所が同じ部屋にあるタイプ)のマンションの1部屋でさえ、その価格が1室で4、000万円近くに達していたと言われています。


 バブル経済の発端は、プラザ合意だといわれています。簡単にいえば、1980年代前半の日米貿易における、アメリカ側の巨額の貿易赤字を軽減するための措置がおこなわれました。円高/ドル安に為替を進めるという合意です。これにより1ドル240円前後であった為替が、1ドル120円台まで一気に伸びました。


 この急激な円高により今度は、日本の輸出産業が大きな打撃を受けるかもしれないと考えた日本政府が金融緩和政策を打ち出しました。これにより、日本銀行は公定歩合の引き下げをおこないました。結果、世間での金利は下がり、お金を借りやすい状況が生まれたのでした。そこから日本銀行が、金利を元に戻すタイミングを誤り発生したものが「 バブル経済 」です。これについては、「 国内投資ナビ:バブル経済 」にて記載しています。


 ■ 現在の主流である収益不動産投資とは?


 家賃などの賃料収入(インカムゲイン)を目的とした不動産投資です。内容は、「 土地/駐車場/戸建て/ビルなど、またはアパート・マンションを1棟/もしくは区分所有で1部屋ずつ所有 」します。それを、人に貸し出すことで収益を生む資産運用です。主に収益不動産の物件価格は、収益還元法を用いてはじき出されていることが多いです。「 収益還元法 」とは、その不動産から取れる純利益(年間の賃収)を元に大まかな適正価格を算出する方法です。


< 計算式 >


 

 純利益 ÷ 還元利回り     = 収益不動産の価格

  

 純利益 ÷ 収益不動産の価格  = 還元利回り


 

 還元利回りとは、不動産の価格に対する純利益の割合を指します。計算式は上記の通りです。日本の一般的な住まいでは「 還元利回り ≒ 7%ほど 」のものが多いとされます。


 例えば、首都圏中心部の3点ユニット式マンションのひと部屋の適正価格を出してみましょう。築20年ほどで、家賃が「 ひと月:8万円 」とれているとします。この物件を「 還元利回り : 7% 」で計算してみます。


 8万円 × 12ヶ月 ÷ 0.07 ≒ 1,370万円


 あくまで大まかな目安ですが、1,370万円という金額が一つの目安です。これに合わせて、近辺での3点ユニット式マンションのひと部屋の取引事例などを参考にすることが多いです。収益不動産の中古マンション市場などは、このように価格を出すことができます。


 ■ 収益不動産投資の強みとは?


 代表的な強みをいくつかピックアップしてご紹介していきます。


 1、実物資産であるという点について


 証券などのペーパー資産とは異なり、所有しているもの(不動産)自体に価値があります。株式/社債/保険証券であれば、その価値を保障している企業が倒産すれば、証券は無価値となってしまいます。不動産は価値が0円になることなど、まず考えられません。証券投資とのリスク分散にも最適です。


 2、他の実物資産投資と異なる点について


 実物資産への投資において、基本的に収益が発生するタイミングは換金のときのみです。つまり、主にキャピタルゲインを得る投資なのです。しかし、不動産の場合は所有し、人に貸し出すことでインカムゲインを得ることが可能です。これは他の実物資産投資と大きく異なる点です。


 3、住宅ローンを利用できる点について


 少ない資金から資産形成がおこなえます。住宅ローンを活用すれば、支払いを月単位に分割できます。そして、収益不動産は毎月々の賃料収入が入ってきます。この賃料収入を支払いに充てることで、ローンの返済がさらに楽になります。これで必要となる自己資金も少なくて済みます


 また、安全に資産形成ができます。自宅用であろうと投資用であろうと、不動産は高額商品です。そのため、住宅ローンには生命保険などの備えを付属することができます。その代表例が団体信用生命保険です。万が一、ローンに申し込んだ本人が死亡した場合、残された遺族にローンの残債が残っては大変です。そのような緊急事態への備えです。この場合、保険金がローン残高と相殺される形で支払われます。結果として遺族の下には、ローンが完済された不動産が残ります。


 バブル経済崩壊後の不動産投資は、お金儲けというよりも、むしろこのような保障を目的として始める人々が多いのです。実際に生命保険証券においての生涯掛け金や終身保障で入る金額と比較した場合、不動産投資の方が優秀な数字を挙げているケースもあります。なお中古不動産の場合は、住宅ローンの審査が厳しくなるため利用できない場合もあります。


 4、個人事業者としての扱い


 資格が不要で、副業規定にも当たらない不動産を貸し出す資産運用ですが、これは借家事業に当たります。分かりやすく言えば、アパートの大家さんと同じような立場です。そのため、自営業をしている方と同じように経費が使用できます。原則として、不動産事業関連の出費に限りますが。そのため、今やサラリーマン大家さんと呼ばれる方々も多く存在しています。


 ■ 収益不動産投資のリスク


 これには、空室リスク家賃金額の下落リスクが挙げられます。


 1、空室リスクについて


 これは「 不動産の借り手がいない状況での損益 」のことです。例えば、今までの借り手が出て行った後、次の借り手が見つかるまでの間にも、支払わなければいけない住宅ローンの金額の負担などです。しかし、賃料収入がない分の支出が増え収入が少なくなることにより、給与所得者/事業所得者が総合課税をおこなう際、所得税と住民税が安くなるケースがあります。


 このリスクを軽減するためのポイントは、立地条件です。人々は駅が近く、店も多い地域(利便性に優れた地域)をよく好みます。さらに企業や学校の近隣であれば、企業の借り上げ社宅や学生の住まいとしての需要が生まれます。このような場所は、次の借り手の入居が期待しやすい場所の1つです。


 2、家賃金額の下落リスクについて


 これは「 物件の老朽化/周辺不動産との家賃の価格競争により、不動産の賃料収入額が下がること 」です。例えば、新築時には7万円/月で取れていた家賃が、10年後には5万5千円/月になってしまうというような状況です。


 しかし、このまま家賃が0円になってしまうことはありえません。普通は、各地域ごとに家賃相場が決まっています。つまり、最初は「 家賃相場の金額 + 新築 」ということで、7万円/月の賃料が取れていたということです。相場が気になるのであれば、その地域の不動産屋さんに問い合わせてみると良いでしょう。


 家賃の下落が進むと、当初の予定より必要となる自己資金が少し増えてしまいます。しかしそれは、何もせずにローンを支払い続けた場合です。収益不動産の投資は、税金対策としても役立ちます。そこで浮いた税金を毎年貯蓄にまわし、途中で住宅ローンの繰り上げ返済に活用するという手があります。そうすれば、月々のローンの支払い額が安くなるため、下落した家賃ともバランスが取れるのです。


 ■ 資産運用としての不動産投資


 不動産投資を長く上手におこなっていくには、購入後の物件の管理が一番重要です。区分所有マンションの管理は、管理委託料を支払い管理会社に任せる人が多いです。入居者の募集は、賃貸会社に探してもらいます。しっかりと購入後のアフタフォロー(顧客管理)をしてくれる会社から購入すれば、それらの会社との間に入って何かあれば連絡をしてくれます。


 特に空室リスクにつながる賃貸人の募集は、より早く見つかるに越したことはありません。大手賃貸会社に募集を外注する販売会社も多いようです。それだと少し手間と時間がかかります。もし販売会社と同じ企業グループ内に賃貸会社を持っているようなところがあれば、割りとスムーズに見つかるかも知れません。


 この資産運用では、とにかく空室になる期間を最小限に抑えることがポイントです。入居者がいれば、基本的に収益が生まれ続けます。そのための立地条件や内部の状態(部屋の仕様や内装など)などには注意を払いたいところです。



⇒ 会員様限定ページ:海外不動産情報



⇒ 一般公開ページ:個人向け国債へ




Back to top